Impugnar los acuerdos de la Comunidad de Propietarios

Se podrán impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios en los supuestos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece una serie de supuestos en la que los vecinos del inmueble pueden impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios adoptados por la Junta.

 El artículo 18 de la LPH es el que establece los supuestos en los que cabe impugnar los acuerdos de la Comunidad ante los Tribunales de Justicia. Los Juzgados competentes en esta materia son los del lugar donde se encuentre  la Comunidad del inmueble, es decir que si un comunero tiene su domicilio habitual  en Madrid capital, pero tiene un apartamento de veraneo en Málaga, la demanda para impugnar cualquier acuerdo de la Junta de propietarios del apartamento, corresponderá a los Juzgados de Málaga.

El citado artículo 18 de la LPH permanece intacto pese a la reforma operada en materia de comunidades de propietarios en Junio de 2013 por la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

El procedimiento adecuado para impugnar los acuerdos de la Comunidad es mediante el PROCEDIMIENTO ORDINARIO,  al establecer el artículo 249.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se decidirán mediante este procedimiento, con independencia de la cuantía que se reclame, el ejercicio de  las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.

¿ Qué acuerdos de la Junta de propietarios se pueden impugnar ?

1)    Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

2)   Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

3)   Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

¿ Quiénes pueden impugnar los acuerdos de la Comunidad ?

Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos:

1.- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta de propietarios.

2.- Los ausentes por cualquier causa.

3.- Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

4.- Los que hubiesen votado en contra.

¿ Qué significa salvar el voto en la Junta 

Es la postura que adoptan los propietarios que asisten a la Junta y cuando van a votar deciden no comprometer su voto ni a favor ni en contra del acuerdo.

Los propietarios que se ABSTENGAN frente a un acuerdo NO PODRÁN IMPUGNARLO POSTERIORMENTE.

Los propietarios que hubieren SALVADO EL VOTO podrán impugnar el acuerdo si lo consideran.

¿ Qué pasa si el propietario se abstiene en la votación del acuerdo ?

Repetimos: Si el propietario se abstiene no podrá acudir a la vía judicial para impugnar el acuerdo.

¿ Qué ocurre con los ausentes a la Junta de propietarios ?

Cuando los acuerdos tomados en una Junta de la comunidad se le notifican a los propietarios AUSENTES que no asistieron a la reunión (artículo 17.8 LPH), pueden actuar de TRES MANERAS:

1ª.- Manifestar la conformidad con el acuerdo. En este caso, no cabe después que se pueda impugnar el acuerdo.

2ª.- Manifiestar su disconformidad con el acuerdo adoptado. En este caso pueden impugnar el acuerdo dentro de los plazos previtos en el art. 18.3 de la LPH.

3ª.- No manifestar nada en el plazo de 30 dias naturales. En este caso su voto se computará favorable al acuerdo pero sólo a los efectos del cálculo para  alcanzar la mayoría cualificada requerida, PUDIENDO IMPUGNARLO en los plazos establecidos por la Ley.

El TRIBUNAL SUPREMO en sentencia de fecha de 16.12.2008 establece como doctrina jurisprudencial la siguiente:

«El copropietario ausente de la Junta a quien se comunica el acuerdo y no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días, no queda privado de su legitimación para impugnarlo con arreglo a los requisitos establecidos en el art. 18 LPH, salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto».

En igual sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 11.11.2020.

Requisitos para impugnar los acuerdos de la Comunidad

Para poder impugnar los acuerdos, el propietario debe estar al corriente en la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad de propietarios. También puede impugnar los acuedos, si tiene deudas, si previamente ha DEPOSITADO su importe en el Juzgado y se la ha puesto a DISPOSICION de la Comunidad.

ATENCIÓN:

Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Plazos para impugnar los acuerdos de la Comunidad

Los plazos para impugnar CADUCARÁN a los TRES MESES de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de ACTOS CONTRARIOS A LA LEY o a LOS ESTATUTOS, en cuyo caso el plazo de caducidad será de UN AÑO.

Los plazos de tres meses o un año se contarán de fecha a fecha, incluido el mes de agosto.  EJEMPLO: Si el acuerdo se adoptó el 15 de noviembre de 2020, el plazo de impugnación será  hasta el 15 de febrero de 2021. Si fuese el acuerdo contrario a la ley o los estatutos será hasta el 15 de noviembre de 2021.

El plazo de impugnación de los acuerdos se cuenta para el propietario asistente desde la fecha de adopción del acuerdo y respecto de los ausentes desde el momento en que fueron notificados.